De nieuwe WOZ-waardebeschikkingen kunt u begin 2022 verwachten. Is deze waarde voor dezelfde panden gelijk of is de bestemming van een pand ook van invloed? Recentelijk speelde hierover een belangrijke rechtszaak. Wat kunt u nu in uw voordeel gebruiken?
Nieuw jaar is nieuwe WOZ-beschikking. Iedere gemeente is verplicht om aan het begin van het nieuwe jaar een waardebeschikking af te geven voor in de gemeente gelegen panden. Deze waardebeschikking is bepalend voor de aanslag WOZ en wordt ook gebruikt voor tal van andere zaken. Zo wordt onder meer de bijtelling voor de eigen woning, het eigenwoningforfait, afgeleid van de WOZ-waarde. Maar moet bij deze waardebepaling ook rekening worden gehouden met de bestemming van een pand? Wie bepaalt deze dan?
Pand met meerdere bestemmingen
Wat speelde hierover recentelijk bij de rechter?
De hiervoor genoemde vraag stond onlangs centraal in een uitspraak van Rechtbank Amsterdam. In deze zaak was iemand in het bezit van een pand, gelegen in de wijk De Baarsjes in Amsterdam. Het pand bestond uit 2 verdiepingen, een souterrain en een tuin. De gemeente had het pand in het geheel als woning aangemerkt en er een WOZ-waarde aan toegekend van € 590.000 voor het jaar 2018 en € 613.000 voor 2019. De eigenaar was het hiermee niet eens, omdat het pand meerdere bestemmingen bezat en hij het ook al sinds jaar en dag als bedrijfsruimte met bedrijfswoning verhuurde.
Rechter vindt bestemmingsplan bepalend.
Volgens de rechter is de bestemming van een pand van invloed op de waarde en is voor de bestemming het bestemmingsplan bepalend. Volgens de ambtenaar van de gemeente had het pand door het bestemmingsplan een woonfunctie, was het naar zijn aard ook een woning en beschikte het over de hiervoor noodzakelijke voorzieningen. Raadpleging van het bestemmingsplan bracht iets anders aan het licht. Volgens het bestemmingsplan was de functie voor wat betreft de begane grond van het pand aan de voorzijde bestempeld als bedrijf/detailhandel, voor de achterzijde en het souterrain was zowel een bedrijf/detailhandel als wonen toegestaan en mocht er op de eerste verdieping alleen gewoond worden.
Waardering niet correct.
Volgens de rechtbank was er ten onrechte geen rekening mee gehouden dat het pand deels een verplichte bedrijfsmatige functie moest hebben. Een potentiële koper zou hiermee zeker rekening houden, hetgeen een waardedrukkend effect heeft. De gemeente had het pand slechts vergeleken met panden die alleen een woonfunctie hadden en dus was de waardering niet correct. De rechtbank verminderde de WOZ-waarde dan ook naar € 550.000, respectievelijk € 575.000, een correctie van ruim 6% dus.
Wat is nu raadzaam in dit soort situaties?
Gemeenten bepalen de WOZ-waarde van panden meestal op basis van recente verkopen van vergelijkbare objecten. Het is immers ondoenlijk om ieder jaar al het onroerend goed in een gemeente opnieuw te waarderen. Met deze methode is niets mis, op voorwaarde dat dan ook zo veel mogelijk vergelijkbare panden bij de waardebepaling worden betrokken en dat met verschillen zo goed mogelijk rekening wordt gehouden. Zoals in de hiervoor genoemde zaak blijkt, moet er dus ook rekening worden gehouden met de bestemming van een pand volgens het bestemmingsplan. Als begin volgend jaar (2022) de waardebeschikking van uw pand(en) weer in de bus valt, is het van belang om ook dit aspect niet te vergeten. Is de waarde van uw pand dus vergeleken met die van panden met een andere bestemming, dan kunt u de beschikking met succes aanvechten. Wat de bestemming van een pand is, kunt u opmaken uit het bestemmingsplan.
Tip: U kunt dit onder andere raadplegen op de website https://www.ruimtelijkeplannen.nl
Check bij de WOZ-waardebeschikking of uw pand vergeleken is met andere panden met dezelfde bestemming. Maak tijdig bezwaar als dit niet zo is en dit tot een te hoge WOZ-waarde heeft geleid. Check https://www.ruimtelijkeplannen.nl voor de bestemming van de te vergelijken panden.
Meer weten?