BTW EN DE LEVERING VAN ONROEREND GOED: ON(T)ROEREND GOED GEREGELD!

In de btw nemen onroerende zaken een speciale plaats in. Een breed scala aan btw-regelgeving is op onroerend goed van toepassing. Dit maakt de aan- en verkoop van onroerende zaken tot een complexe aangelegenheid.

De hoofdregel is dat de verkoop van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Uitzonderingen hierop zijn nieuwe onroerende zaken tot 2 jaren na eerste ingebruikname en de levering van zogenoemde bouwterreinen. Deze categorie onroerende zaken zijn van rechtswege belast met btw. Als onroerende zaken niet van rechtswege belast zijn met btw, geldt dat partijen alsnog kunnen opteren voor een btw belaste levering, mits de koper het pand gaat gebruiken voor doeleinden waarvoor hij een geheel of nagenoeg geheel aftrekrecht heeft. Dit laatste kan met name voordelig zijn indien een btw vrijgestelde verkoop leidt tot een herziening van de in aftrek gebrachte btw bij de verkoper.

DOWNLOAD HIER EEN MODEL OMZETBELASTINGVERKLARING VOOR DE KOOP/VERKOOP VAN ONROEREND GOED

Bovendien geldt dat de overdracht van een onroerende zaak onder voorwaarden kan kwalificeren als een overdracht van een algemeenheid van goederen. Als dit het geval is, is de overdracht niet belastbaar voor de btw en treedt de koper in de plaats van de verkoper. Dit laatste heeft tot gevolg dat de koper onder andere de lopende herzieningsperiodes op het pand overneemt. Foutief in rekening gebrachte btw komt niet in aftrek bij de kopende partij.
 

AFTREK VAN AANKOOP BTW

Indien op de aankoop van onroerend goed btwdrukt, kan de koper de btw als voorbelasting in aftrek brengen voor zover hij de onroerende zaak btw belast gebruikt. Aan de hand van de bestemming van de onroerende zaak (belast dan wel vrijgesteld gebruik) kan de btw op moment van facturatie worden teruggevraagd. Als bij ingebruikname blijkt dat de onroerende zaak meer of minder btw belast wordt gebruikt (bijvoorbeeld omdat btw vrijgesteld wordt verhuurd aan een niet aftrekgerechtigde partij) dan dient de ondernemer een herrekening te maken van de in aftrek gebrachte btw.

Voorts dient de btw gedurende de 9 jaar jaar na het jaar van eerste ingebruikname te worden herzien bij gewijzigd gebruik, ieder jaar voor 10% van de voorbelasting. De correctie blijft achterwege indien het gebruik met minder dan 10% is gewijzigd ten opzichte van de initiële aftrek.

De herziening kan er toe leiden dat er alsnog btw kan worden teruggevraagd of dat er nog btw moet worden afgedragen door de eigenaar van het onroerende zaak. Ter verduidelijking hebben wij hieronder een rekenvoorbeeld opgenomen.

Voorbeeld
Een ondernemer koopt in 2017 een bedrijfspand voor € 500.000 inclusief 21% btw (105.000). De ondernemer neemt het pand in 2017 in gebruik en verhuurt het bedrijfspand in 2017 voor 50% btw belast en voor 50% btw vrijgesteld. Hij kan in het jaar van ingebruikname 50% van de aankoop btw (zijnde 50% van € 105.000) in aftrek brengen. In het daarop volgende jaar wijzigt de verhouding naar 70% vrijgesteld en 30% belast. De ondernemer dient in 2018 de volgende correctie te maken: 10% x €105.000 x 20% = € 2.100 (te betalen). Een correctie in 2018 was achterwege gebleven indien de verhouding voor 10% of minder was gewijzigd ten opzichte van 2017, bijvoorbeeld naar 55% btw vrijgesteld en 45% btw belast. Hetzelfde principe geldt voor het restant van de herzieningsjaren.
 

SPECIALIST ONROEREND GOED

Aan de aankoop van onroerend goed zijn vaak complexe vraagstukken verbonden, waarbij materiële risico’s kunnen kleven voor zowel verkoper als koper. Naast btw speelt ook overdrachtsbelasting een belangrijke rol. Bent u koper of verkoper van onroerend goed en wenst u hierin te worden bijgestaan door een van onze adviseurs? Neem dan contact op met Kirsten Deij, btw specialist bij ESJ. Wij helpen u graag bij al uw btw vraagstukken.

Meer weten over btw gerelateerde zaken of vraagstukken waarmee de specialisten van ESJ u kunnen helpen?
Klik hier voor meer informatie.

Kirsten Deij

Senior Belastingadviseur
Stuur Kirsten een email Bel Kirsten via +31 6 86 818 031
Kirsten Deij versie 2 230x200.png

Lees meer over btw

Btw en autokosten; wat moet u goed bewaken en regelen?

Veel ondernemers hebben te maken met autokosten. Dan speelt ook de vraag hoe het zit met de btw die op de autokosten drukt. Is bijvoorbeeld de btw bij aankoop aftrekbaar? Wat te doen met de btw op de onderhoudskosten, enz.?

Buitenlandse btw tijdig terugvragen

Wanneer u als btw-ondernemer in 2022 btw heeft betaald in andere EU-landen, dan kunt u deze btw terugvragen. Belangrijk om te weten is dat u hiervoor nog tot 30 september 2023 de tijd heeft. Hoe werkt dat nu?

Aansprakelijkheid voor btw bij fiscale eenheid

Een fiscale eenheid is voor de btw een automatisme. Voldoen de vennootschappen binnen uw concern aan de voorwaarden, dan vormen zij automatisch een fiscale eenheid.

Meer aftrek van btw bij zonnepanelen op deels zakelijke woning

Wanneer u zonnepanelen aanschaft en laat installeren op uw woning, kunt u de btw, die op de bouw van de woning zit, zelf niet terugvragen, ook al is deze voor de panelen onmisbaar. Dit geldt echter vaak wel voor ondernemers. Wat is goed om hierover te weten?

Extra zonnepanelen op uw dak: hoe zit het met de btw?

Als u als privépersoon zonnepanelen op uw woning laat plaatsen, de opgewekte energie voor uw eigen woning gebruikt en de resterende energie levert aan een energiemaatschappij, bent u btw-ondernemer.

De nieuwe KOR

De kleine ondernemersregeling (KOR) heet vanaf 2020 OVOB (omzetgerelateerde vrijstelling omzetbelasting). Lees hier de belangrijkste wijzigingen.

BTW en internationale handel

Bent u van plan voor het eerst goederen internationaal te verkopen of bent u juist van plan om goederen in het buitenland aan te kopen? Overdenk dan eerst de btw gevolgen.

BTW en dienstverlening

Als u diensten verleent gelden andere btw regels. Het is daarom van belang om vast te stellen of sprake is van goederen of diensten. Dit is soms lastig bij combinaties van prestaties.

Reisorganisaties en BTW

Bent u actief in de reiswereld? Dan is het bepalen van de btw positie en het voldoen aan de btw wetgeving met recht een reis op zich te noemen.

BTW-carrouselfraude

De Belastingdienst heeft een waarschuwing aan ondernemers op haar website gezet dat zij ongemerkt betrokken kunnen raken bij btw-carrouselfraude.

BTW en personeelsverstrekkingen

Hebt u uitgaven gedaan voor giften en relatiegeschenken of voor personeelsvoorzieningen? Dan kunt u de btw die u hierover betaalt niet altijd aftrekken als voorbelasting.

Checklist naheffingsaanslag btw

De fiscus verstuurt regelmatig naheffingsaanslagen btw. Aangezien daarover vaak vragen worden gesteld, is er een checklist samengesteld.

Huisartsen en BTW

De activiteiten van een huisarts zijn vrijgesteld van btw. Hieraan verbonden diensten kunnen wel btw-belast zijn, zo bleek onlangs voor de rechter.

Verhuur bedrijfspand

Als uitgangspunt is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw. Onder voorwaarden kunnen partijen echter opteren voor een btw belaste verhuur.

Terugvragen BTW bij oninbare vordering

De btw kan worden teruggevraagd op het moment dat de vordering oninbaar is geworden. Voorwaarde is dat u aantoont dat de afnemer niet heeft betaald en niet zal betalen.

Houdstermaatschappij

Ieder zichzelf respecterend concern beschikt erover: één of meerdere houdster-en financierings-vennootschap(pen). Maar wat is de btw status van een dergelijke vennootschap?

Omzetbelasting bij leegstand

Door afnemende economische activiteiten en faillissementen staan veel bedrijfspanden leeg. Leegstand kan voor de btw nadelige financiële gevolgen met zich meebrengen.