TWEEDE WONING (DEELS) ZAKELIJK GEBRUIK

Een tweede woning wordt in box 3 stevig belast. Als u deze tweede woning deels zakelijk gebruikt, is het aantrekkelijk om de woning in uw BV onder te brengen. Hoe zit dat? 

Het zal u niet ontgaan zijn dat de belastingheffing over privévermogen stevig is verhoogd, tenzij het om spaargeld gaat. Ook beleggingen in vastgoed, waaronder een tweede woning, zijn stevig belast. Er wordt een zogenaamd ‘forfaitair rendement’ belast. Over 2023 zal dat rendement waarschijnlijk meer dan 6% bedragen, belast met een tarief van 32%. U betaalt dus jaarlijks bijna 2% inkomstenbelasting over de waarde van uw tweede woning. Wellicht is het dan handiger om deze tweede woning niet in uw privévermogen op te nemen, maar via uw BV aan te schaffen. 
 

AANKOOP VIA UW BV 

Als uw BV de tweede woning aanschaft, zijn de kosten, indien zakelijk, aftrekbaar van de winst van de BV. Dit geldt niet alleen voor de financieringskosten, maar ook voor bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en onderhoud. Bij een privéaanschaf is dit niet het geval. De hypotheekrente is namelijk alleen voor één eigen woning aftrekbaar, kosten zijn dat sowieso niet. 

Geen dividenduitkering nodig
Een tweede woning van bijv. € 500.000 slaat bij een privéaanschaf een behoorlijke deuk in uw spaargeld. Heeft u dit niet of onvoldoende, dan moet u de BV dividend uit laten keren. U loopt dan tegen de heffing in box 2 aan. Het tarief van box 2 zal in 2024 waarschijnlijk 24,5% bedragen over de eerste € 67.000 en maar liefst 33% over het meerdere. U moet dan ten minste € 737.768 aan dividend opnemen om de aankoop van de woning plus de belasting over het dividend te kunnen betalen.  

Als uw BV de woning aanschaft, blijft de extra uitgave van € 237.768 achterwege. 

Belasting box 3
Een tweede woning telt voor de WOZ-waarde mee als vermogen in box 3, ook als u deze woning deels zakelijk gebruikt. Afhankelijk van de omvang van uw vermogen kan deze heffing in 2023 oplopen tot 1,6% over de WOZ-waarde van de woning. Bij een woning met een WOZ-waarde van € 500.000 gaat het dan om een bedrag aan extra te betalen belasting van € 8.000 per jaar.  

Waardeverandering
Als de tweede woning in waarde stijgt, dan is dit bij de BV belast bij eventuele verkoop of overbrenging naar privé. Andersom is een waardedaling aftrekbaar. In privé heeft een waardemutatie geen fiscaal gevolg, dus aankoop via de BV kan voor dit aspect zowel positief als negatief uitwerken. 
 

GEBRUIK DE TWEEDE WONING OOK ZAKELIJK! 

Bij aankoop van de tweede woning door de BV is de zakelijkheid een vereiste, anders loopt u het risico dat de aankoop gewoon als uitdeling aan de dga wordt gezien en gaan de fiscale voordelen verloren. Zorg er dus voor dat de woning aantoonbaar, in ieder geval ook mede zakelijk, wordt gebruikt, bijv. als vergader-, werk- en/of opslagruimte, voor het ontvangen van relaties, het geven van personeelsfeestjes of het gebruik als overnachting als alternatief voor een hotel voor u of uw personeel. 

Betaal uw BV voor het privégebruik
Houd er rekening mee dat de Belastingdienst alert is op onzakelijk gebruik. Wees dan ook reëel en laat de BV voor privégebruik door uzelf of door derden een vergoeding in rekening brengen of reken dit voordeel tot het loon. In het laatste geval moet er loonheffing betaald worden, waarbij de optie aanwezig is om het voordeel onder te brengen in de werkkostenregeling. 
 

Een tweede woning als privévermogen wordt zwaar belast. Daarom is het meestal voordeliger om deze woning in uw BV onder te brengen. Belangrijke voorwaarde is wel dat u de woning ook zakelijk gebruikt. Zorg dat u het zakelijke gebruik aannemelijk kunt maken en dat u voor privégebruik een vergoeding betaalt aan uw BV.