SAMENWONERS DIE WILLEN VERBOUWEN

Voor de financiering van een verbouwing is vaak het inkomen van beide samenwonenden nodig. Als partners voor het verbouwen of verduurzamen van de woning een (hypothecaire) lening willen afsluiten, is er dan een probleem als de woning van een van hen is? De bank eist dan dat zij beiden eigenaar worden. 
 

ONGEHUWD/GEEN GEREGISTREERD PARTNERSCHAP

In dit artikel gaan we uit van partners die ongehuwd en niet geregistreerd als partner zijn. Vanzelfsprekend kan deze situatie ook spelen bij echtgenoten of geregistreerd partners. In dat geval gelden er andere civielrechtelijke aspecten.  
 

STEM OVERDRACHT AF MET DE GELDVERSTREKKER 

Welk percentage?
Om te bewerkstelligen dat beide partners eigenaar worden van de woning, is het mogelijk dat de eigenaar een onverdeeld aandeel overdraagt aan de niet-eigenaar. Een onverdeeld aandeel is in de praktijk meestal 1 of 50%, maar vanzelfsprekend zijn ook andere percentages mogelijk. Let op. Het is van belang om met de geldverstrekker kort te sluiten of hij eisen stelt ten aanzien van de verhouding waarbinnen de partners eigenaar worden.  

Koopovereenkomst/leveringsakte
Ongeacht de omvang van het over te dragen aandeel, zal er een schriftelijke koopovereenkomst opgesteld moeten worden. Ook als er een overdracht tussen partners plaatsvindt, geldt gewoon het schriftelijkheidsvereiste. In de praktijk zal in veel gevallen worden volstaan met een korte koopovereenkomst, waarin uitsluitend de essentialia zijn opgenomen. De eigendomsoverdracht vindt vervolgens plaats bij (notariële) akte van levering.  

Toestemming hypotheekbank?
Voorts zal er mogelijk iets veranderen in de bestaande hypotheek, omdat er iets wijzigt in de eigendomspositie van de woning. Dit zal met de hypotheekhouder kortgesloten moeten worden. Zij moeten op zijn minst toestemming geven voor de overdracht.  

Overdrachtsbelasting
De reden om ‘slechts’ 1% over te dragen, zit hem in de overdrachtsbelasting. Als er een klein onverdeeld aandeel wordt overgedragen, is er minder overdrachtsbelasting verschuldigd dan in het geval dat een onverdeeld aandeel van 50% wordt overgedragen. Gevoelsmatig zullen de partners wellicht liever de helft overdragen. Tip. Als er een beroep gedaan kan worden op de startersvrijstelling, kan er een hoop overdrachtsbelasting worden bespaard. Het is dan fiscaal gunstiger om een onverdeeld aandeel van 50% over te dragen.  
 

TOCH TROUWEN OF PARTNERSCHAPSREGISTRATIE? 

Trouwen of geregistreerd partnerschap
Het overdragen van een bepaald onverdeeld aandeel brengen nogal wat werk en kosten met zich mee (nog afgezien van overdrachtsbelasting). Om werk en kosten te beperken, kunnen de partners ervoor kiezen om te trouwen (of een geregistreerd partnerschap aan te gaan) in algehele of beperkte gemeenschap van goederen. De verkrijging krachtens huwelijksvermogensrecht is immers geen belaste verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Bovendien hoeven er dan alleen huwelijkse voorwaarden (of partnerschapsvoorwaarden) opgemaakt worden, hetgeen (waarschijnlijk) minder kosten zal meebrengen dan bij het overdragen van een onverdeeld aandeel.  

Woning in de gemeenschap
Door de algehele gemeenschap van goederen of een beperkte gemeenschap van woning, valt de woning (en ook de hypotheekschuld) in de gemeenschap en daarmee wordt er aan de voorwaarde van de bank voldaan. Vanzelfsprekend moeten de partners niet zomaar trouwen of een geregistreerd partnerschap aangaan. Dit heeft juridisch zoveel gevolgen, dat het van belang is om het in een groter perspectief te zien. Het is ook van belang om stil te staan bij de erfrechtelijke gevolgen. Dit kan betekenen dat de partners testamenten moeten maken of bestaande testamenten moeten wijzigen.  
 

Bij de overdracht van een onverdeeld aandeel kan er een beroep worden gedaan op de startersvrijstelling. Zo kan door de overdracht van een onverdeeld aandeel van 50% veel overdrachtsbelasting worden bespaard.