STARTERSVRIJSTELLING OVERDRACHTSBELASTING

Als u als woningeigenaar een deel van uw eigendom overdraagt aan uw partner, is het mogelijk dat uw partner de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting benut. Hierdoor betaalt men eenmalig geen overdrachtsbelasting. Is dit een handige zet, als men jonger is dan 35 jaar?

Hoe gehuwd?
Door de invoering van de beperkte gemeenschap van goederen (sinds 1 januari 2018) komt het regelmatig voor dat één van de partners eigenaar is (en blijft) van de gezamenlijk bewoonde woning. Als partners vóór 1 januari 2018 onder huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd, is het ook goed mogelijk dat bijv. door een ‘koude uitsluiting’ één van de partners eigenaar van de woning wordt.
 

VOORBEELD VOOR EEN ONDERNEMER

Woning buiten het ondernemingsrisico houden
De man is als zelfstandig ondernemer actief en loopt als zodanig ondernemersrisico. Om de woning buiten het ondernemersrisico te houden, wordt de woning op naam van de vrouw gezet.

Hypotheek herfinancieren
Voor de herfinanciering van de hypotheek, bijv. vanwege een voorgenomen verbouwing, is meestal het inkomen van beide partners nodig. De geldverstrekker verlangt dan dat beide partners eigenaar van de woning worden. Dat kan op verschillende manieren. Zo kan er een algehele gemeenschap van goederen gecreëerd worden, maar dat is vanwege het ondernemerschap van de man een risicovolle oplossing.
 
Tip: Het overdragen van een deel van de eigendom van de woning kan dan een alternatief zijn. Hierdoor ontstaat dan een beperkte gemeenschap.
 

WELK DEEL VAN DE EIGENDOM OVERDRAGEN?

Hoeveel procent van de eigendom overdragen?
De vrouw (eigenaar) van de woning draagt dan een deel van de eigendom over aan de man. Dat gedeelte kan 50% zijn, maar kan bijv. ook 1% zijn. Hierbij kunnen wisselende motieven een rol spelen.

Hoe groter het deel, hoe meer overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting kan een reden zijn om een klein deel van de eigendom over te dragen. Hoe groter het over te dragen deel is, hoe meer overdrachtsbelasting betaald moet worden.

Koopovereenkomst regelen
Er zal vanwege het schriftelijkheidsvereiste een koopovereenkomst opgesteld moeten worden (art. 7:2 BW), ook al betreft het een overdracht tussen partners.
 

WAT IS BELANGRIJK VOOR DE STARTERSVRIJSTELLING OVERDRACHTSBELASTING?

Voorwaarden die er spelen
Als de man in ons voorbeeld nog geen 35 jaar is, kan hij misschien een beroep doen op de startersvrijstelling. Daarvoor moet hij aan enkele voorwaarden voldoen. Zo mag hij de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder gebruikt hebben. Verder mag de woning niet duurder zijn dan € 510.000 (2024).

1% van de eigendom overdragen
Als de man 1% van de eigendom koopt van de woning met een waarde van bijv. € 200.000, is de koopsom € 2.000. Als hij geen gebruik wil maken van de startersvrijstelling, moet hij € 40 aan overdrachtsbelasting betalen (2% van € 2.000). Wil de man dat niet, dan kan hij een beroep doen op de startersvrijstelling om deze € 40 te besparen.

Is het verstandig om een beroep te doen op de startersvrijstelling?
Het antwoord op deze vraag is onder meer afhankelijk van de leeftijd van de man. Is hij 34 jaar, dan kan het waarschijnlijk geen kwaad om hierop terug te vallen. Is hij echter 20 jaar, dan is het een ander verhaal. De startersvrijstelling is eenmalig. Als de man door de startersvrijstelling te gebruiken € 40 bespaart, maar 10 jaar later een nieuwe woning koopt, kan hij geen beroep meer doen op de startersvrijstelling. Hij had dan misschien meer kunnen besparen door bij de eerdere aankoop € 40 te betalen.

Houd er rekening mee dat de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting slechts eenmaal gebruikt kan worden. Maak een rekensom. Bij bijv. een jonge leeftijd (stel nu 20 jaar) en toekomstplannen om later een duurdere woning te kopen, kunt u later meer overdrachtsbelasting besparen door de startersvrijstelling uit te stellen.