ONROEREND GOED EN BTW

BTW EN DE LEVERING VAN ONROEREND GOED: ON(T)ROEREND GOED GEREGELD!

In de btw nemen onroerende zaken een speciale plaats in. Een breed scala aan btw-regelgeving is op onroerend goed van toepassing. Dit maakt de aan- en verkoop van onroerende zaken tot een complexe aangelegenheid.

De hoofdregel is dat de verkoop van onroerende zaken is vrijgesteld van btw. Uitzonderingen hierop zijn nieuwe onroerende zaken tot 2 jaren na eerste ingebruikname en de levering van zogenoemde bouwterreinen. Deze categorie onroerende zaken zijn van rechtswege belast met btw. Als onroerende zaken niet van rechtswege belast zijn met btw, geldt dat partijen alsnog kunnen opteren voor een btw belaste levering, mits de koper het pand gaat gebruiken voor doeleinden waarvoor hij een geheel of nagenoeg geheel aftrekrecht heeft. Dit laatste kan met name voordelig zijn indien een btw vrijgestelde verkoop leidt tot een herziening van de in aftrek gebrachte btw bij de verkoper.

DOWNLOAD HIER EEN MODEL OMZETBELASTINGVERKLARING VOOR DE KOOP/VERKOOP VAN ONROEREND GOED

Bovendien geldt dat de overdracht van een onroerende zaak onder voorwaarden kan kwalificeren als een overdracht van een algemeenheid van goederen. Als dit het geval is, is de overdracht niet belastbaar voor de btw en treedt de koper in de plaats van de verkoper. Dit laatste heeft tot gevolg dat de koper onder andere de lopende herzieningsperiodes op het pand overneemt. Foutief in rekening gebrachte btw komt niet in aftrek bij de kopende partij.
 

AFTREK VAN AANKOOP BTW

Indien op de aankoop van onroerend goed btwdrukt, kan de koper de btw als voorbelasting in aftrek brengen voor zover hij de onroerende zaak btw belast gebruikt. Aan de hand van de bestemming van de onroerende zaak (belast dan wel vrijgesteld gebruik) kan de btw op moment van facturatie worden teruggevraagd. Als bij ingebruikname blijkt dat de onroerende zaak meer of minder btw belast wordt gebruikt (bijvoorbeeld omdat btw vrijgesteld wordt verhuurd aan een niet aftrekgerechtigde partij) dan dient de ondernemer een herrekening te maken van de in aftrek gebrachte btw.

Voorts dient de btw gedurende de 9 jaar jaar na het jaar van eerste ingebruikname te worden herzien bij gewijzigd gebruik, ieder jaar voor 10% van de voorbelasting. De correctie blijft achterwege indien het gebruik met minder dan 10% is gewijzigd ten opzichte van de initiële aftrek.

De herziening kan er toe leiden dat er alsnog btw kan worden teruggevraagd of dat er nog btw moet worden afgedragen door de eigenaar van het onroerende zaak. Ter verduidelijking hebben wij hieronder een rekenvoorbeeld opgenomen.

Voorbeeld
Een ondernemer koopt in 2017 een bedrijfspand voor € 500.000 inclusief 21% btw (105.000). De ondernemer neemt het pand in 2017 in gebruik en verhuurt het bedrijfspand in 2017 voor 50% btw belast en voor 50% btw vrijgesteld. Hij kan in het jaar van ingebruikname 50% van de aankoop btw (zijnde 50% van € 105.000) in aftrek brengen. In het daarop volgende jaar wijzigt de verhouding naar 70% vrijgesteld en 30% belast. De ondernemer dient in 2018 de volgende correctie te maken: 10% x €105.000 x 20% = € 2.100 (te betalen). Een correctie in 2018 was achterwege gebleven indien de verhouding voor 10% of minder was gewijzigd ten opzichte van 2017, bijvoorbeeld naar 55% btw vrijgesteld en 45% btw belast. Hetzelfde principe geldt voor het restant van de herzieningsjaren.
 

SPECIALIST ONROEREND GOED

Aan de aankoop van onroerend goed zijn vaak complexe vraagstukken verbonden, waarbij materiële risico’s kunnen kleven voor zowel verkoper als koper. Naast btw speelt ook overdrachtsbelasting een belangrijke rol. Bent u koper of verkoper van onroerend goed en wenst u hierin te worden bijgestaan door een van onze adviseurs? Neem dan contact op met Kirsten Deij, btw specialist bij ESJ. Wij helpen u graag bij al uw btw vraagstukken.

Meer weten over btw gerelateerde zaken of vraagstukken waarmee de specialisten van ESJ u kunnen helpen?
Klik hier voor meer informatie.